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전세계약 파기 시 법적 대응 방법 – 임대인·임차인 반드시 알아야 할 대응 전략
전세계약을 체결한 후, 예기치 못한 사정이나 갈등으로 인해 계약 파기를 고민하는 분들이 많습니다.
하지만 전세계약은 민법상 ‘계약’으로 강력한 법적 효력이 있기 때문에 함부로 해지하거나 파기하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세계약 파기 시의 법적 대응 방법을 임차인과 임대인 각각의 입장에서 구분하여 상세히 설명드립니다.
📌 전세계약 파기란?
전세계약 파기란 임대차계약을 체결한 후, 계약 기간이 끝나기 전에 일방 당사자가 계약을 일방적으로 종료하거나 이행하지 않는 것을 의미합니다.
민법 제390조(채무불이행으로 인한 손해배상)와 제543조(임대차 해지)에 따라, 정당한 사유 없이 계약을 파기하면 손해배상 책임이 발생합니다.
✅ 임차인 입장에서 계약 파기 시
- 전입 및 확정일자 이전 계약 파기
- 보증금 반환 청구 가능 여부가 달라질 수 있음
- 아직 점유하지 않은 상태에서는 계약금만 돌려받기 어려움 - 중도 퇴거 시
- 계약 해지 요청은 가능하나, 임대인이 수락하지 않으면
- 새 임차인 구해주거나, 남은 기간의 차임 상당액 손해배상 필요 - 정당한 해지 사유 인정 사례
- 하자(곰팡이, 누수 등)로 인한 주거 곤란
- 집주인의 임대차보증금 반환 불능
- 계약상 특약 위반 시
✅ 임대인 입장에서 계약 파기 시
- 세입자 입주 전 계약 파기 통보
- 임차인은 계약금의 배액배상 청구 가능
- 임대인이 계약금을 받았다면 2배를 돌려줘야 함 - 중도 퇴거 요구 시
- 임차인이 거부하면 계약 기간 내 강제 퇴거 불가능
- 정당한 사유 없이 나가라 할 경우 손해배상 청구당할 수 있음 - 정당한 해지 사유
- 임차인의 월세 미납 2회 이상
- 주택의 불법 용도 사용, 방치, 훼손 등
⚖️ 전세계약 파기 시 법적 대응 절차
- 내용증명 발송
- 계약 해지 의사, 사유, 대응 요구 사항을 명시하여 상대방에 발송 - 중재 및 협상
- 소송 전 중재로 해결을 시도하는 것이 시간과 비용 면에서 효율적 - 손해배상 청구소송
- 계약금을 돌려받지 못하거나, 금전적 피해가 발생한 경우
- 법원에 민사소송 제기 가능 - 지급명령 신청
- 일정 금액을 지급받기 위한 간단한 법적 절차
- 보증금 반환 분쟁 등에서 활용
📄 실제 분쟁 사례
- 사례 1: 임차인이 입주 전 개인 사정으로 계약 파기
→ 임대인이 계약금 반환 거부 → 임차인 패소 (정당 사유 인정 안됨) - 사례 2: 임대인이 입주 직전 계약 파기 통보
→ 법원, 계약금의 두 배 반환 판결 - 사례 3: 곰팡이로 주거불가 → 임차인이 중도 해지 후 보증금 반환 소송 승소
💡 전세계약 파기 전 반드시 체크할 것
- 계약서 내 해지 조항, 특약 사항 반드시 확인
- 카톡, 문자, 전화 녹취 등 증거 자료 확보
- 부동산 중개업소의 중개 사실 확인서 보관
- 법률 전문가 상담 통해 실질 대응 전략 마련
✅ 마무리
전세계약 파기는 단순한 이사 취소가 아닌 법적 책임이 수반되는 행위입니다.
따라서 계약 전 신중하게 계약서를 검토하고, 파기 시에도 반드시 정당한 사유와 절차를 갖춰야 분쟁을 피할 수 있습니다.
억울한 상황에 놓였다면, 내용증명 발송 → 손해배상 소송 등 실질적인 법적 대응을 통해 권리를 지켜내시기 바랍니다.
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