장기보유 특별공제 조건
장기보유 특별공제 조건 총정리 – 양도소득세 줄이는 핵심 절세 전략
부동산을 팔게 되면 피할 수 없는 것이 양도소득세입니다.
하지만 일정 기간 이상 부동산을 보유하고 있었다면, ‘장기보유 특별공제’를 통해 세금을 대폭 줄일 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
이번 글에서는 장기보유특별공제의 기본 개념부터, 적용 조건, 공제율 계산 방법까지 자세히 알려드립니다.
✅ 장기보유 특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 사람에게 세제 혜택을 주는 제도입니다.
부동산의 양도차익 중 일정 비율을 공제하여, 양도소득세 부담을 줄여줍니다.
단순히 오래 보유했다고 해서 모두 적용되는 것은 아니며, 보유기간, 거주기간, 부동산의 성격(1세대 1 주택 등)에 따라 공제율이 달라집니다.
📌 장기보유 특별공제 적용 대상
- 1세대 1주택 양도
- 토지·건물 등 양도소득세 과세 대상 부동산
- 조합원 입주권, 분양권(일부 제한) 포함
📅 보유기간별 공제율 (2023년 이후 기준)
1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간을 각각 따로 계산합니다.
| 보유 + 거주 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 최대 40% |
| 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 | 최대 80% |
예) 보유 10년 + 거주 10년이면 80% 공제, 보유 10년 + 거주 3년이면 40%(보유 20% + 거주 20%) 적용
📌 1세대 1 주택 요건
다주택자 또는 고가주택은 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다. 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 1세대가 보유한 1주택
- 양도가액 12억 원 이하 (2023년 기준)
- 보유기간 2년 이상 (일반지역 기준)
- 조정대상지역일 경우: 2년 이상 '거주' 필요
💰 공제금액 계산 예시
양도차익이 2억 원인 주택을 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주했다면, 공제율은 80%
- 양도차익: 2억 원
- 공제금액: 2억 x 80% = 1억 6,000만 원
- 과세표준: 2억 – 1억 6천만 원 = 4,000만 원
→ 일반 과세 시 세금 수백만 원 절감 효과!
❌ 장기보유 특별공제 불가한 경우
- 보유기간 3년 미만
- 다주택자 중과세 대상
- 고가 분양권, 조합원 입주권 일부
- 상속·증여로 인한 보유기간 일부 제외
🔎 절세 팁: 어떻게 활용할까?
- 매도 시점 조절로 3년·10년 요건 충족
- 가족 거주로 ‘거주기간 인정’ 요건 확보
- 재건축·재개발 시점 고려해 전략적 매도
💡 2024년 이후 변경사항은?
2023년 세법 개정으로, 고가주택 기준이 9억 원 → 12억 원으로 확대되면서 공제 혜택을 받을 수 있는 주택이 늘어났습니다.
또한, 보유기간 중심에서 거주기간 병행 평가로 바뀌며, '단순 보유만으로는 혜택이 줄어들 수 있음'에 유의하세요.
🔚 마무리
장기보유특별공제는 양도소득세를 줄이는 가장 강력한 절세 수단 중 하나입니다.
하지만 요건을 정확히 충족하지 않으면 공제 자체가 무효가 될 수 있어 주의가 필요합니다.
양도 전에는 반드시 보유 및 거주기간 확인과 함께 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.